どの建物にもかかわってくる、「建蔽率（けんぺいりつ）」と「容積率（ようせきりつ）」。建売を探していたころは全然気にしていませんでした(^^;)
一個一個の言葉の意味は割と簡単なんですけど、最初のころはどっちがどっちかわからなくなることも多かったです。
「建蔽率」を国語的に解釈する
漢字を解体してみましょう。
- 『建』…建てるとか建物とか建築とか。
- 『蔽』…訓読みで「おおう」と読みます。隠蔽とか遮蔽とか、マイナスなイメージの漢字ですね。
- 『率』…円周率とか確率とか視聴率とか。全体に対してどのくらいか？っていう割合（％）ですね。
建物が土地を蔽っている面積の率（％）＝「建蔽率」
以上ｗ
長ったらしく説明することもできますが、要はこれだけのことかと。
「容積率」を国語的に解釈する
こちらはそもそも容積っていう言葉がありますね。
１ 容器の中に満たしうる分量。容量。
２ 立体によって占められる空間の大きさ。体積。
だそうです。
2がイメージに近いような気がしますし、正解なんだと思います。が、容積率を体積だと思ってしまうと分かりにくくなります。
建蔽率のように文字を解体したほうが分かりやすい。
- 『容』…物を入れる。容量、容器、内容。
- 『積』…体積じゃなく、面積の方が考えやすいです。あとは車とかにモノを入れるときに使う「積載」。
容器（土地）に積載している面積の率（％）＝「容積率」
これだ。
「建蔽率」と「容積率」はこう考えればOK！
建蔽率も容積率もどちらも面積です。
国語的に解釈しようとすると言葉が足りない部分も多いので、もう少しわかりやすくかみ砕いてみましょうか。
- 建蔽は、1階の床面積。
- 容積は、延べ床面積。
- 率は、土地に対しての割合。
例えば、土地が100㎡で建蔽率40％・容積率80％だったとしたら、一階の床面積は40㎡までOK、延べ床面積は80㎡までOK、ってことですね。
土地が100㎡で建蔽率50％・容積率80％だったとしたら、一階の床面積は50㎡までOK、延べ床面積は80㎡までOK、ってことになります。
前者の場合は一階と二階を同じ床面積（40㎡）で建てても容積率に収まります（一階40㎡＋二階40㎡＝80㎡）。
が、後者で一階の床面積を建蔽率いっぱい使って建ててしまうと、二階の床面積を小さくしなければ容積率に収まらなくなってしまいます（一階50㎡＋二階30㎡＝80㎡）。
総二階建てのハウスメーカーを選んだら、もし後者の土地を気に入ったとしても、一階の床面積は40㎡が精いっぱいだという点に注意が必要ですね。私たちも実際に何度も出会いました。
まぁ、逃げ道もあったりしますが…
「延べ床面積」の考え方
「じゃあ総二階建ては一階の延床面積が決まった時点で容積率も決まるじゃん！」なんてわかりやすい話でもないんです。
実は延べ床面積に含まれない部分もあるんですねぇ。
細かく調べればもっといっぱいあると思いますが、私が知ってる限りでは次のようなものがあります。
天井高1.4m以下の部屋
小屋裏収納やロフトは建売でも多くみられた住宅設備なので、建売見学の時からこれは知っていました。が！アキュラホームに見学にいったときに見た、“一階と二階の間に天井高1.4m以下の収納スペース”も延床面積に入らないそうです。（今ちょっと調べたら、ミサワホームもやってるみたいですね）
地下倉庫も1.4ｍ以下なら延床に入りません！
ベランダ
外壁から飛び出ている形のベランダって多いですよね。あれは、2m以下なら延床に含まれないそうです。
ただし屋根があると延床に含まれることもあるようなので、最初は屋根を付けないで、家の調査（固定資産税を決めるやつ）が終わってから屋根を付ける人も多いみたいです。
私たちの家はベランダの上がロフトになっているので、延床に含まれますね(;´･ω･)
テラスとか玄関ポーチとかも、屋根や外壁で区切ったりしてなければ延べ床面積に含まれません。
吹き抜け
床が無いので容積率に入りません(*’▽’)
総二階でも吹き抜けを作れば、一階の床面積よりも二階の床面積を少なくすることができます。吹き抜けを作った分だけ一階の床面積を広くすることもできますね！
まとめ
ちなみに私たちは「庭が欲しい」という希望があったため、建蔽率・容積率で頭を悩ませることはありませんでした。容積率だけ見て「だいたいこのくらいの大きさか～」と思うくらいで、駐車場も庭も欲しい身としては建蔽率はさほど関係なかったんですね。
そういえば、SUUMOとかホームズとかで土地を検索していた時、広い土地でも建蔽率が凄く少なくて、「なんで？」と思うことが度々ありました。そういう土地を良く見てみると、大抵崖っぷちだったり、逆に崖の下だったり、危ない場所が多かったんですよねぇ。
この記事を書いているときに、建蔽率が低い土地は周辺環境が良い、的な情報も見たんですけど、あんまり鵜呑みにはしない方がよさそうです。